: : Pertumbuhan Pintar : :

Pembangunan guna tanah adalah satu proses yang kompleks yang dipengaruhi oleh banyak keputusan yang dibuat oleh kerajaan, perniagaan dan pengguna individu yang berkaitan dengan lokasi (di mana aktiviti terletak), ketumpatan (bilangan penduduk atau pekerjaan di sesuatu kawasan), dan akses (pengagihan aktiviti dan pilihan perjalanan yang tersedia dalam sesuatu kawasan). Keputusan ini sering melibatkan tukar ganti, seperti antara kepadatan, akses dan pelbagai jenis infrastruktur pengangkutan.

Contoh pembangunan tanah yang wujud adalah pertumbuhan berpencar dan pertumbuhan pintar.  Pertumbuhan berpencar atau berselerak merujuk kepada pembangunan guna tanah yang agak terserak, homogen dan bergantung kepada kereta (automobile-dependent). Banyak dasar-dasar semasa dan amalan perancangan dengan tidak sengaja menggalakkan pembangunan berpencar.

Sebagai contoh amalan kod pengezonan yang memerlukan penyediaan bekalan tempat letak kereta, had kepadatan dan melirang pembangunan bercampur menyumbang kepada pembangunan berpencar. Banyak polisi dan amalan yang menggalakkan pembangunan berpencar boleh dianggap sebagai gangguan pasaran kerana melanggar prinsip pasaran yang cekap seperti pilihan pengguna dan harga berasaskan kos.

Dasar pertumbuhan pintar cenderung untuk membetulkan gangguan ini  dan boleh membantu mencapai pelbagai objektif perancangan termasuklah mengurangkan kos luaran (seperti kesesakan lalu lintas, risiko kemalangan dan pelepasan pencemaran), menawarkan faedah kepada orang yang kurang bernasib baik (seperti dengan meningkatkan akses kepada golongan bukan pemandu), penjimatan kos perkhidmatan awam (contohnya mengurangkan kos untuk menyediakan perkhidmatan kecemasan, penghantaran mel dan sekolah), penjimatan kos pengguna, pemeliharaan kawasan terbuka, dan pembentukan masyarakat yang lebih sesuai didiami.

Banyak reformasi pertumbuhan pintar mencerminkan keutamaan kepada pengguna. Sebagai contoh, penyelidikan pasaran hartanah menunjukkan bahawa ramai pengguna telah memilih penempatan lebih padat, bercampur dan kawasan multi-modal dengan syarat mereka mempunyai ciri-ciri wajar yang lain seperti keselamatan peribadi, perkhidmatan awam yang berkualiti, nilai hartanah yang stabil dan prestij (Litman 2009). 

Rujukan

Litman, T.   2009.   Smart Growth Reforms: Changing Planning, Regulatory and Fiscal Practices to Support More Efficient Land Use.  Victoria Transport Policy Institute